Le principe général : chacun assure ce qu'il possède
Le principe de base, posé par l'article 1733 du Code civil et confirmé par la jurisprudence : chacun assure ce qu'il possède.
- Le bailleur assure le bâtiment (murs, toiture, structure) — c'est l'assurance « propriétaire non occupant » (PNO) ou « propriétaire bailleur ».
- Le locataire assure le contenu (mobilier, marchandises, matériel professionnel) et sa responsabilité civile professionnelle.
Cette répartition n'est cependant pas figée : la clause d'assurance du bail peut imposer au locataire d'assurer également les murs (« bail tous risques »). Lisez votre bail attentivement avant signature.
Les obligations d'assurance du locataire commercial
Le locataire commercial est tenu, en pratique, de souscrire au minimum :
- Une responsabilité civile locative : couvre les dommages causés au local par sa faute (incendie, dégât des eaux, explosion). C'est l'obligation minimale légale (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 pour habitation, pratique étendue au commercial).
- Une multirisque pro : couvre le contenu, la perte d'exploitation, et la RC pro.
- Une RC pro spécifique à son activité.
Le bailleur peut demander une attestation d'assurance chaque année. C'est une pratique courante et légitime. Refuser de la fournir peut constituer un manquement contractuel.
La clause de renonciation à recours : un piège fréquent
De nombreux baux commerciaux contiennent une clause de renonciation réciproque à recours. Cela signifie qu'en cas de sinistre, les parties (et leurs assureurs respectifs) s'engagent à ne pas se retourner l'une contre l'autre.
Concrètement :
- Si le locataire cause un incendie qui détruit le local, le bailleur ne pourra pas se retourner contre lui ;
- L'assureur du bailleur indemnise les murs sans recours ;
- L'assureur du locataire indemnise le contenu.
Attention : cette clause de renonciation doit être connue de votre assureur. Sinon, votre assureur peut refuser l'indemnisation en arguant que vous avez renoncé à un recours dont vous ne lui aviez pas parlé. Mentionnez-la explicitement à la souscription.
Les pièges à éviter en bail commercial
5 pièges qui reviennent régulièrement :
- Bail tous risques où le locataire assure aussi les murs : vérifiez si c'est imposé par le bail. Cela augmente significativement le coût (+30 à 50 %).
- Sous-assurance du contenu : le locataire évalue son matériel à 50 000 € mais le contenu réel est de 120 000 €. En cas de sinistre, application de la règle proportionnelle — réduction de l'indemnisation à hauteur du ratio sous-assuré.
- Absence de garantie perte d'exploitation : un local sinistré ne génère plus de revenus. Sans cette garantie, vous payez les charges sans CA pendant les travaux.
- Oubli des locaux annexes : entrepôt, parking, dépendances. Vérifiez que tous sont couverts dans la déclaration.
- Non-déclaration des modifications : aménagement, agrandissement, changement d'activité dans le local. Toute modification doit être déclarée à l'assureur sous peine de déchéance.
Conseil : à la signature du bail, demandez à votre assureur de relire la clause d'assurance. Coût : 0 €. Évite 90 % des litiges ultérieurs.